임대사업-부가가치세

오피스텔을 500에 40만원에 임대하려고 계약했습니다(7월 2일 잔금) 일반사업자로 남아야하는 이유는 오피스텔 취득시 부가세 환급을 받았기 때문입니다. 일반사업자를 계속해서 유지하고 싶고 이에 부가가치세신고(간주임대료등)와 종합소득세 신고등에 대해 알고싶습니다. 제가 알기로는 임차인으로부터 받은 부가세를 분기마다 제가 신고하고 매년 5월에 종합소득세를 신고하면 되는 것으로 알고 있는데 정확한것인지도 알고싶습니다. 또 기장을 하는 것이 좋은지 하지않는것이 좋은지에 대해서도 비교 설명하여 주시면 감사하겠습니다.

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re: 오피스텔을 임대한 일반사업자인데 부가가치세신고와 종합소득세신고등에 대해 알고 싶습니다

icq4love (2004-07-02 15:26 작성)

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	질문자 평 good

1. 일반과세자로 계속 남을려면 간이과세자 포기신고서를 제출하여야 합니다. 간이과세자포기신고를 하면 3년까지는 일반과세자로 남아야 합니다. 다시 그 기간이 끝나면 다시 간이과세자 포기신고서를 제출하야야 하겠죠. 포기신고서는 6월달에 하시면됩니다. 2. 일반과세자로 남으면 우선 임대료에 대하여는 세금계산서를 발행하여야 합니다 세금계산서는 매달 또는 분기별로 발행하시면됩니다. 간주임대료는 연 4.2%이기 때문에 부가가치세 신고시에은 임대보증금에 4.2%를 곱하고 상반기임대일수/365일 한 금액을 부가가치세과세표준에 합쳐서 신고하시면 됩니다. 부가세신고는 상반기분은 7.25일 하반기분은 1.25까지 신고하셔야 합니다. 3. 종합소득세 신고는 과세기간이 끝난후 5.30일까지 수입에 대하여 신고합니다. 수입금액은 앞에서 부가가치세 신고한 금액을 근거로 합니다. 4. 기장관계는... 귀하가 오피스텔한 수입금액이 아주 적으므로 기장을 하실 필요은 없을 것 같습니다. 기장대리비용이 세금보다 비쌀수가 있기때문에.. 도움이 되셨나요?

답변들

re: 오피스텔을 임대한 일반사업자인데 부가가치세신고와 종합소득세신고등에 대해 알고 싶습니다

rlhun (2004-07-02 15:47 작성, 2004-07-02 15:50 수정)

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1. 부동산을 취득한 후 임대사업을 영위하기 위해 일반과세자로 사업자등록을 하여 부가세환급을 받으셨다면 향후 10년간은 일반과세자를 유지하셔야 환급받은 부가세를 재납부하지 않습니다. 2. 일반과세자를 유지하실려면 간이과세포기신청서를 관할세무서에 제출하시면 3년간은 매출액에 상관없이 일반과세자를 유지할 수 있습니다. 따라서 3년이 도래되는 시점에 간이과세포기신청서를 계속해서 제출하셔야 합니다. 3. 부동산임대사업자의 부가세신고요령을 간략히 설명드리겠습니다. ① 신고기한 개인사업자의 경우 1년에 두번 확정신고를 하시면 됩니다. 1월~6월 - 7월25일까지 7월~12월 - 익년 1월25일까지 ② 매출액(임대수입)은 크게 임대료와 간주임대료로 나뉩니다. 임대료 = 매월 받기로한 금액 ×임대월수 간주임대료 = 임차인로부터 받은 임대보증금 ×(임대일수/365(366)) ×정기예금이자율(4.2%) (예) 보증금500만원에 임대료40만원을 받는다고 하셨으므로 임대기간은 1/1~12/31까지로 가정하고 계산해보면 임대료 = 40만원 ×6(1월~6월) = 240만원(부가세별도) 간주임대료 = 500만원 ×182/366(윤년) ×4.2% = 104,426 신고매출액 = 임대료 + 간주임대료 = 2,504,426이 됩니다. 매출세액 = 2,504,426 ×10% = 250,442이 됩니다. 따라서 수취하신 매입세금계산서가 없다고 가정하면 납부세액이 250,442원이 되겠군요. 물론 임차인에겐 매월 임대료에 대한 세금계산서를 발행하시면 되겠죠. 4. 종합소득세의 경우 1년간 발생한 소득에 대해 다음해 5월31일까지 주소지관할세무서에 신고하시면 됩니다. 님께서 다른소득이 없다면 부동산임대수입에 대해 신고하신 부가세신고금액을 토대로 소득세를 계산해 신고납부하시면 됩니다. 만일 다른소득이 있다면 합산해서 신고하시면 됩니다. 5. 종합소득세 신고시 간편장부를 기장하시는 것이 세액공제도 받을 수 있기 때문에 유리한 면이 있습니다. 하지만 세무대리인에 의뢰해서 장부를 기장하신다면 지급하는 수수료와 절세되는 부분을 비교해서 어떤게 본인에게 유리한 지 결정하시는 것이 좋을 듯 합니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요...

내용출처 : 부가가세법 외

re: 오피스텔을 임대한 일반사업자인데 부가가치세신고와 종합소득세신고등에 대해 알고 싶습니다

dong6910 (2004-07-02 23:22 작성)

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일단 부가세를 환급받은 상태에서는 간이과세자로 전환되지 않습니다 세무서에서도 막고있습니다 일단 일반사업자로 부가세 신고와 소득세신고는 정상적으로 유지해야 합니다 즉 매년 1월과 7월에 부가세 확정신고를 해야합니다 그리고 익년 5월에 소득세 신고를 해야하구요 이런식으로 사업자를 유지하면 됩니다 하지만 혹시라도 간이과세 전환통지서가 나오면 과세기간 개시 10일전까지 간이과세 포기신청서를 제출해야하구요 제출하면 3년간 전환되지 않습니다 하지만 중요한것은 위의 사항만이 아닙니다 세금계산서를 끈고 신고를 하고 다해도 세입자가 오피스텔을 주거용으로 사용하게되면 면세사업자로 전환되어 부가세를 추징당하게되니 임대를 줄때 주거용으로 사용할수 없으며 전입신고도 할수없다는 사실을 계약시 명시하고 주의시켜야합니다 이점 아주 중요하구요 중점관리대상입니다 참고하세요 <출처> www.naver.com